6306 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da Yapılan Değişiklikler Hk

6306 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da Yapılan Değişiklikler  Hk.

I. GİRİŞ

09.11.2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “7471 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” (“Kanun”) ile 6306 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun (“6306 Sayılı Kanun”) çeşitli maddelerinde değişiklikler yapılmıştır.

II. KANUN İLE GETİRİLEN DEĞİŞİKLİKLER NELERDİR?

6 Şubat 2023 tarihinde gerçekleşen depremler nedeniyle ülke çapında yaşanan ciddi hasarlar ve mağduriyet, bu hasarların “tespit” sorununu ve hukuk mücadelesini de beraberinde getirmiştir. Söz konusu Kanun ile yapılan değişiklikler öncelikle bu doğal afet sonucu yaşanan mağduriyetlerin en azından hukuki açıdan çözülmesini kolaylaştırmayı ve süreci hızlandırmayı amaçlamaktadır.

Kanun kapsamında 6306 Sayılı Kanun üzerinde yapılan değişiklikler özetle şu şekildedir;

• Öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı” olarak değiştirilmiş ve 2.maddenin 1.fıkrasına (f) bendi eklenmiştir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının “Başkanlık” olarak tanımlandığı bu hüküm üzerine 6306 Sayılı Kanunun genelinde Bakanlık ifadesi Başkanlık olarak değiştirilmiştir.
• Deprem açısından riskli yıların tespitinin yapılmasından Başkanlık sorumludur. 6306 Sayılı Kanunun 3.maddenin 1.fıkrasında yapılan değişiklik ile: Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilirse ve mülki idare amirinin yazılı izni varsa kolluk kuvvetleri kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen tespit yapıp/ yaptırmaya yetkilidirler.
• Riskli yapıların tespit edildikten sonra ilanlarıyla ilgili 3.maddenin 2.fıkrasında; tespite ilişkin bilgilerin yer aldığı tutanağın yapıya asılacağı, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirileceği ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edileceği düzenlenmiştir.
• maddeye eklenen 7.fıkra ile maliklerin taşınmazlarının yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere (rezerv yapı alanı olarak) belirlenmesini talep etmesi için;
• Söz konusu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi, ya da
• Aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Başkanlığa verilmesi gerekir.
• Kira yardımına ilişkin 5.maddeye “yapım” için de yardım yapılabileceği eklenmiştir. Üstelik yapım için yapılacak söz konusu yardımın usul ve esaslarının Cumhurbaşkanınca belirleneceği düzenlenmiştir.
• Kanun öncesi 5.maddenin 3.fıkrasında riskli yapıların yıktırılması için bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilirken; Kanun değişikliği ile doksan günden fazla olmamak üzere süre verileceği düzenlenmiştir.
• Yukarıda 3.maddenin 1.fıkrasında vurguladığımız belirli şartlarla yapı tespiti esnasında kolluk kuvvetlerine verilen yetki aynı şekilde; 5.maddenin 4.fıkrasında yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda da verilmiştir.
• Yukarıda riskli olduğu tespit edilen yapıların ilanına ilişkin belirlenen usul 5.maddenin 5.fıkrasında tahliye ve yıktırmaya ilişkin kararın / tutanağın ilanı için de aynı şekilde düzenleniştir.
• 6306 Sayılı Kanun’un üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarla alakalı düzenlemelerin yapıldığı 6.maddesinde maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler sayılmış olup Kanun değişikliği ile söz konusu işlemlerin hangi şartlarda yapılacağı, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla karar alınacağını, bu kararın nasıl ilan edileceğini vb. düzenlenmiştir.

Aynı maddenin 3.fıkrasına 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümlerin hisseli olma durumuna özgü düzenleme eklenmiştir.

• Kanun ile 6.maddenin 6.fıkrasına 6306 Sayılı Kanun kapsamında yapılan imar ve parselasyon planlarının ilan edileceği, ilan süresi içerisinde Bakanlığın il müdürlüklerine itiraz edilebileceği, itirazın reddi kararının kesin olduğu düzenlenmiştir.
• Kanun ile 6.maddeye 15.fıkra eklenmiş olup, bu değişikliğe göre Başkanlık tarafından 6306 Sayılı Kanun kapsamında uygulamaların yürütülmesi için birtakım kuruluşlar lisanslandırılıp faaliyet gösterebilir. Lisanslandırılacak kuruluşların sahip olması gereken şartlar ve esaslar Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelik ile belirlenecektir. Önemle vurgulamak gerekir ki bu fıkra hükmü bir yıl sonra uygulanacaktır.
• Kanun 7.maddenin 5.fıkrasında; 6306 Sayılı Kanun kapsamında öngörülen uygulamalar sonucunda elde edilecek çeşitli gelir ve hasılatların ne yapılacağı, nereye kaydedileceği düzenlenmiştir.
• Kanun ile ek madde 2 eklenmiş, bu madde ile yapıların inşaatı hakkında ön hazırlık çalışmasına (avan projesi) göre ruhsat almanın şartları düzenlenmiştir. Ruhsat alınmasından sonra yapıların tamamlanmasının akabinde de otuz gün içinde yapı kullanma izni verileceği düzenlenmiştir.

III. SONUÇ

Sonuç olarak; 6306 Sayılı Kanun kapsamında yapılan değişiklik ile deprem açısından riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıkımı ile ilgili idareye daha çok yetki verilmiş ve yıkımın ardından arsa haline gelen taşınmaza ilişkin ayrıntılı düzenlemeler yapılmıştır. Depremin yıkıcı etkilerini en aza indirmek için önleyici tedbirlerin alınması ve bu nedenle riskli yapıların yenilenmesi ülkemizin öncelikli ihtiyaçlarındandır. Bu noktada söz konusu Kanun değişikliğinin depreme dayanıksız yapıların yenilenmesini hızlandırmak açısından oldukça önemli olduğu değerlendirilse de uygulamada hak kayıplarına neden olunmaması da yetkili idarelerin sorumlulukları arasındadır.

Değişiklik ile birlikte, rezerv yapı alanı ilanına dair herhangi bir somut kriter olmadığı ve yetkili idarelerce talep edilen herhangi bir bölgenin rezerv yapı alanı ilan edilebileceği, bu alanda kamulaştırma vb. imar uygulamaları ile maliklerin taşınmazlarının devralınabileceği, anlaşma sağlamayan maliklerin proje alanından çıkartılabileceği, uygulamaların salt çoğunluk şartına bağlanmasının mülkiyet hakkı ihlallerini artıracağı yolunda eleştiriler gündeme gelmiştir.

Bu açıdan Kanunda belirsizlik içeren konularda yetkili idarelerce, hukuki öngörülebilirlik dahilinde, rezerv yapı alanı yer seçim kararlarının, şehircilik ilkeleri ve kamu yararını esas alınarak belirlenmesi, bunun yanında bu alanlarda yapılacak satış, kamulaştırma, projelendirme, ruhsatlandırma vb. imar uygulamalarının mülkiyet haklarına riayet ederek yürütülmesi halinde Kanun ile amaçlanan kamusal yararın sağlanabileceği ve deprem riski altındaki ülkemizin yapı stoğunun sağlıklı bir şekilde dönüştürülebileceği kanaatindeyiz. 

Söz konusu değişiklikler yayımı tarihi olan 09.11.2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe girmiştir. Yalnızca 6306 Sayılı Kanun’a yeni eklenen 6.maddenin 15.fıkrası yayım tarihinden bir yıl sonra olacak şekilde 09.11.2024 tarihi olarak öngörülmüştür.

Saygılarımızla,

Tunca Avukatlık Ortaklığı