Anayasa Mahkemesinin 13.05.2026 Tarihli, 2026/24 E. 2026/106 K. Sayılı Kamulaştırmada Gerçek Karşılığın Ödenmesi ve Kamu Yararı ile Mülkiyet Hakkı Arasındaki Anayasal Denge Kararı Hakkında

I. GİRİŞ 

Mülkiyet hakkı, bireyin malvarlığı alanı üzerindeki hâkimiyetini güvence altına alan temel haklardan biri olup Anayasa’nın 35. maddesinde anayasal koruma altına alınmıştır. Anılan hüküm uyarınca herkes mülkiyet hakkına sahip olmakla birlikte, mülkiyet hakkı mutlak ve sınırsız bir hak olarak düzenlenmemiş; kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilmesi kabul edilmiştir. Bununla birlikte, mülkiyet hakkına yönelik bir müdahalenin yalnızca kamu yararı amacına dayanması anayasal meşruiyet bakımından tek başına yeterli olmayıp, müdahalenin Anayasa’nın 13. maddesinde öngörülen temel hakların sınırlandırılması rejimine uygun olması, hakkın özüne dokunmaması ve ölçülülük ilkesinin gereklerini karşılaması gerekmektedir.

Kamulaştırma, mülkiyet hakkına yönelik müdahaleler içerisinde kendine özgü ve son derece ağır sonuçlar doğuran bir kurumdur. Özel mülkiyette bulunan taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı, malikin rızası aranmaksızın kamu gücünün tek taraflı işlemi sonucunda kısmen veya tamamen sona erdirilebildiğinden, yasa koyucu kamulaştırmayı genel mülkiyet hakkı düzenlemesinden ayrı olarak Anayasa’nın 46. maddesinde özel güvencelere bağlamıştır. Bu güvencelerin merkezinde kamulaştırmanın ancak kamu yararının gerektirdiği hâllerde gerçekleştirilebilmesi ile taşınmazın gerçek karşılığının peşin olarak ödenmesi bulunmaktadır.

Bu çerçevede kamulaştırma hukukunda anayasal denge, kamu yararının mülkiyet hakkı karşısında kategorik biçimde üstün tutulması üzerine değil; kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkına yapılan ağır müdahalenin, malike sağlanan maddi ve usuli güvencelerle dengelenmesi üzerine kuruludur. Özellikle “gerçek karşılık” ve “peşin ödeme” şartları, kamulaştırma yetkisinin meşruiyetini tamamlayan ve kamu yararı uğruna bireyin katlandığı ekonomik külfetin ölçüsüz hâle gelmesini önleyen temel anayasal güvenceler niteliğindedir.

II. DEĞERLENDİRMELER

Anayasa’nın 46. maddesinin birinci fıkrasına göre devlet ve kamu tüzel kişileri, ancak kamu yararının gerektirdiği hâllerde, özel mülkiyette bulunan taşınmazların tamamını veya bir kısmını, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla ve kanunla gösterilen esas ve usullere uygun biçimde kamulaştırabilir veya bunlar üzerinde irtifak kurabilir. Dolayısıyla kamulaştırma yetkisinin anayasal meşruiyeti yalnızca kamu yararının varlığına değil, mülkiyet hakkından mahrum bırakılan kişiye taşınmazının gerçek karşılığının anayasal hükme uygun biçimde ödenmesine de bağlıdır.

“Gerçek karşılık” ve “peşin ödeme” unsurlarının birbirinden bağımsız iki şekli şart olarak değerlendirilmemesi gerekir. Bu unsurlar, mülkiyet hakkına kamu yararı amacıyla yapılan ağır müdahalenin ekonomik sonuçlarının malik üzerinde bırakılmamasını sağlayan, birbiriyle bağlantılı anayasal güvencelerdir. Taşınmazın gerçek değerinin doğru biçimde tespit edilmesi kadar, tespit edilen bedelin hak sahibine zamanında ve ekonomik değerini koruyacak biçimde ulaştırılması da önem taşımaktadır. Özellikle paranın değer kaybettiği dönemlerde bedelin tespit tarihi ile fiilî ödeme tarihi arasında geçen süre, hak sahibinin gerçekte elde ettiği ekonomik değeri azaltabilmektedir.

Nitekim Anayasa Mahkemesinin E.2026/24, K.2026/106 sayılı kararında, Anayasa’nın 46. maddesinde yer alan gerçek karşılık güvencesinin zorunlu bir sonucu olarak devletin, kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi nedeniyle paranın değerinde meydana gelen aşınmayı telafi edecek mekanizmaları oluşturması gerektiği belirtilmiştir. Bu yaklaşım uyarınca gerçek karşılığın ödenmesine ilişkin anayasal güvence, yalnızca belirli bir tarihte nominal bir bedelin tespit edilmesini değil, bu bedelin değer kaybına uğratılmadan hak sahibine ödenmesini de gerektirmektedir. Bu nedenle anayasal değerlendirmede hak sahibinin fiilen elde ettiği ekonomik değerin dikkate alınması gerekir.

Kamulaştırmanın temelindeki anayasal denge de bu noktada ortaya çıkmaktadır. Kamu yararının gerektirdiği durumlarda bireyin mülkiyet hakkının kamu gücü aracılığıyla sona erdirilebilmesi kabul edilmiş; buna karşılık bu olağanüstü yetkinin kullanılmasının ekonomik yükünün tek başına malikin üzerinde bırakılmaması amaçlanmıştır. Gerçek karşılığın peşin ödenmesi şartı, yalnızca bir bedel ödeme yükümlülüğü değil, kamu yararı uğruna bireysel mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin sonuçlarını dengeleyen kurucu bir anayasal mekanizmadır.

Kamu yararı kavramı da mülkiyet hakkına yönelik her müdahaleyi kendiliğinden meşrulaştıran sınırsız bir üstünlük sebebi olarak yorumlanamaz. Kamu yararının varlığı müdahalenin meşru amacını oluştururken, müdahalenin birey bakımından doğurduğu sonuçların ağırlığının ayrıca ölçülülük ilkesi çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir. Anayasa’nın 13. maddesi uyarınca sınırlamanın elverişli, gerekli ve orantılı olması; başka bir ifadeyle ulaşılmak istenen kamusal amaç ile hakka getirilen sınırlama arasında makul bir dengenin kurulması zorunludur. Kamu hizmetlerinin yürütülmesi, kamu kaynaklarının korunması ve kamu hizmetinin sürekliliğinin sağlanması meşru kamusal amaçlar oluşturabilirse de, bu amaçlara ulaşmak için benimsenen yöntemin mülk sahibine olağan dışı ve aşırı bir külfet yüklememesi gerekir.

Kamulaştırma bedelinin ödenme zamanı bu bakımdan tali veya yalnızca usule ilişkin bir mesele değildir. Anayasa’nın 46. maddesindeki peşin ödeme şartı dikkate alındığında, bedelin zamanında ödenmesi doğrudan mülkiyet hakkına sağlanan anayasal güvencenin bir unsurudur.

Bu husus, kamulaştırmasız el atma hâllerinde daha belirgin hâle gelmektedir. Kamulaştırmasız el atmada idare, Anayasa ve kanunlarda öngörülen kamulaştırma usulünü tamamlamaksızın özel mülkiyete konu taşınmaza müdahale etmektedir. Anayasa Mahkemesi bu durumu mülkiyet hakkına yönelik Anayasa’ya açıkça aykırı bir müdahale olarak nitelendirmekte; kamulaştırmasız el atmanın anayasal bakımdan kamulaştırmanın yerine ikame edilebilecek alternatif bir yöntem olarak kabul edilemeyeceğini vurgulamaktadır.

Bu nedenle kamulaştırmasız el atma sonucunda mahkemelerce tazminata hükmedilmiş olması, ihlalin ekonomik sonuçları devam ettiği müddetçe tek başına yeterli bir giderim sağlamayabilir. Gerçek bir telafinin gerçekleşebilmesi için kararın gereğinin bir an önce yerine getirilmesi ve hükmedilen bedelin hak sahibine fiilen ödenmesi gerekir. Aksi hâlde, taşınmazından anayasal usule uyulmaksızın yoksun bırakılan kişinin bir de bedelini elde etmek için uzun süre beklemek zorunda bırakılması, ihlalin sonuçlarını ağırlaştırmaktadır.

Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 4’ te yer alan “Bu Kanun uyarınca yapılacak icra takiplerinde idare, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 36 ncı maddesi uyarınca icranın geri bırakılmasını talep ederse idarenin teminat gösterme zorunluluğu yoktur.” düzenlemesi kapsamında gerçekleştirilen icra takiplerinde idarenin icranın geri bırakılmasını istemesi hâlinde teminat gösterme zorunluluğunu bulunmamaktaydı. Böylelikle kamulaştırmasız el atma nedeniyle malik lehine hükmedilen alacak bakımından idare, herhangi bir teminat göstermeksizin icranın geri bırakılmasını talep edebilmekteydi.

Anayasa Mahkemesi işbu kararında, teminatsız biçimde icranın geri bırakılabilmesinin hak sahibinin alacağına geç kavuşmasına yol açtığını, böylece Anayasa’nın 46. maddesinde yer alan peşin ödeme güvencesine ilişkin mevcut ihlali daha da ağırlaştırdığını ve ödeme gecikmesi süresince paranın değerinde oluşan aşınmayı telafi edecek yeterli bir mekanizmanın öngörülmediği yönünde değerlendirme yapmıştır. Bu nedenlerle düzenlemenin hak sahiplerine aşırı bir külfet yüklediği, kamu yararı ile kişisel yarar arasındaki makul dengeyi ortadan kaldırdığı ve orantısız olduğu sonucuna ulaşılmış; Ek 4’ üncü Madde’nin ikinci paragrafında yer alan kural Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddelerine aykırı bulunarak iptal edilmiştir.

Bununla birlikte, tarafsız bir anayasal değerlendirme bakımından denklemin diğer tarafında bulunan kamusal ve mali menfaatlerin de göz ardı edilmemesi gerekir. Karardaki karşı oy gerekçesinde, idarenin teminattan muaf tutulmasının hak sahibinin alacağını ortadan kaldırmadığı, tazminat hakkını hükümsüz hâle getirmediği ve mahkeme kararının icrasını nihai olarak imkânsızlaştırmadığı; düzenlemenin esas itibarıyla kanun yolu incelemesi tamamlanıncaya kadar geçerli usuli bir koruma sağladığı savunulmuştur. İlk derece kararının üst mahkemede değişebilmesi ve yüksek tutarlı ödemelerin kararın bozulması hâlinde kamuya geri alınmasında güçlük yaşanabilmesi de kamu kaynaklarının korunması bakımından dikkate alınabilecek meşru menfaatlerdir.

III. SONUÇ

Anayasa’nın 35. ve 46. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, Türk anayasal sisteminin kamu yararı ile özel mülkiyet hakkı arasında kategorik ve tek yönlü bir üstünlük ilişkisi kurmadığı; bunun yerine her iki menfaatin anayasal sınırlar içinde dengelenmesini öngördüğü görülmektedir. Kamu yararı, mülkiyet hakkının sınırlandırılmasını ve kamulaştırma söz konusu olduğunda malikin taşınmazından rızası dışında yoksun bırakılmasını meşru kılabilecek bir amaç olmakla birlikte, bu yetkinin kullanılması Anayasa’nın açıkça belirlediği maddi ve usuli güvencelere tabidir.

Sonuç itibarıyla Anayasa Mahkemesi’nin görüşü kamulaştırma hukukunda anayasal dengenin sağlanması bakımından kamu yararının gerekli olduğu hâllerde özel mülkiyete müdahaleyi meşru kılabilmekte; ancak bunun karşılığında malike tanınan anayasal güvencelerin eksiksiz ve etkili biçimde işletilmesi gerekmektedir. Anayasa’nın 46. maddesinde yer alan gerçek karşılık ve peşin ödeme şartları bu dengenin tali değil, kurucu unsurlarıdır. Taşınmazından yoksun bırakılan kişinin gerçek karşılığa mümkün olan en kısa sürede ve ekonomik değer kaybına uğramaksızın ulaşması, yalnızca bir alacağın ifası meselesi değil, mülkiyet hakkının etkili biçimde korunmasının ve kamu yararı ile bireysel menfaat arasındaki anayasal dengenin sağlanmasının gereğidir.

İdarenin kamu gücünü kullanmak suretiyle özel mülkiyete müdahalesinin şartları, Anayasa’nın 46. maddesinde herhangi bir tereddüde yer bırakmayacak açıklıkta düzenlenmiştir. Bu şartlar yerine getirilmeksizin gerçekleştirilen müdahalelerde ise mülkiyet hakkı sahibinin hukuki korumadan yararlanmasını sağlayan tüm kuralların, müdahaleyi gerçekleştiren idare bakımından da tavizsiz biçimde uygulanmasının, idarenin keyfî müdahalelerinin önlenmesine hizmet edeceği açıktır. Bu çerçevede Yüksek Mahkeme çoğunluğunun, mülkiyet hakkı gibi en temel anayasal hakların söz konusu olduğu denklemde, kamu yararı düşüncesini ölçüsüz ve şekilci bir şekilde ön plana çıkarmak yerine, özel mülkiyetin korunması yönünde duruş sergilediği söylenebilecektir.